빌라왕 전세사기에 대해

우선 대한민국에서 시행되고 있는 분양에 관해 어느정도 이해가 있어야, 이런 사기가 벌어지는 것에 대해 완벽하게 이해할 수 있습니다.

 

건설 분양판은 기본적으로 시행-시공-분양으로 순으로 이루어져 있는데, 예를 들어서, '무릉도원 자이' 라고 하면 이 사업의 기획 및 진행을 하는 것은 GS건설이 아니고 시행사가 됩니다..

시행사가 디벨로퍼(땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발 등)를 하는 사람을 써서(이 바닥은 정직원이 없고 다 프리로 일을 하게 됩니다.) 사업계획 제안서를 만들고 건설사에 PT해가며 할 수 있는 가장 좋은 건설사를 찾으려 합니다. 실제로 위의 이미지에서는 건축주가 시행사가 될 것 입니다.

이제 건설사가 정해졌으니 이걸 팔아야 하는데, 그 일을 하청을 주는데 그게 분양 대행사 입니다.

물론 대한민국은 원대행-대대행-대대대행 이런식으로 나가게 됩니다.

보통 사업진행을 할때 외형(채당10억, 100세대면 천억이라고 치면) 1천억이면 대략 패 금융비 350억, 건설비 400억, 분양비 150억 정도 들고 수익을 대충 10%언더로 보는 편 인데, 사업지가 중규모 이하일때는 쩐주 몫으로 약 5%가 돌아가게 됩니다.

이 비율은 저 위의 이미지에도 비슷하게 적용되며, 수천세대 대단지나 5개동 30세대 귀염둥이 빌라나 비슷하다는 이야기가 되겠지요.

물론 GS건설 타이틀을 달게되면 분양쪽 파이가 크게 줄어들고(고객들이 알아서 옵니다.) 건설사가 이름없는 곳이라면 분양쪽 파이가 커질 것 입니다.

그리고, 건축주는 빌라를 지어서 돈을 벌고 싶은데 당연히 자기가 가지고 있는 돈이 모자를 것이고, 현금을 많이 들고 있는, 현금부자를 찾아서 기본 자금을 빌리려 합니다. 그 후 이 돈을 기본으로 남은 금액은 대출을 신청 합니다..

빌라 정도로는 아파트 규모가 아니기 때문에, 선분양이 될 수가 없어, 빌라를 지어야 합니다. 이 와중에 공사대금중 일부는 못난이호실(잘 나가지 않는 호실, 조망이 거의 없다거나 후진 세대)로 퉁치는 양아치 짓을 하게 됩니다.

그 후 빌라를 거의 다 지어가면 팔아먹어야 하기 때문에, 분양팀을 데려 옵니다. 여기서 빌라를 파는 애들을 '컨' 이라고 하는데, '컨설팅'의 약어이며, 명함에 ~~하우징으로 적혀있으면 '컨'으로 보셔도 무방합니다.

기본적인 자격같은 건 당연히 없으며, 계약을 체결하면 돈을 받는 형식으로, 계약을 끌어오지 못하면 일만 많이하고 수입이이 없게 됩니다.

그리고, 이 '컨' 들은 자격증이 있는 것도 아니고 가진 것은 오직 말빨뿐인데, 어디서 어떻게든 신뢰하게 할수 있는 공신력을 가지고 와야 합니다.

여기서 그 공신력을 채워줄 '공인중개사'가 끼어 들게 됩니다. 당연히 공짜는 아니며, 영업은 '컨'이 다 하지만 몫은 공인중개사가 훨씬 더 큽니다.

그리고 다시 기획단계로 가서, 예를 들어, 무릉동에 사업을 하는데 기존에 있는 무릉동 구축빌라 시세가 2억 남짓이라 칩시다. 그럼 새로 지어질 신축빌라는 기본 4억++로 측정하며, 대지비나 건설비가 얼마가 들어가던 간에 기본 4억++으로 진행합니다.

 

그래야 이 사업이 진행는데, 물론 빌라의 시세가 2억 남짓한 동네에서, 4억 넘게 팔려고 하니 꽤나 쉽지 않습니다. 그래서 여기서 말빨이 좋은 '컨'이 필요하게 됩니다.

애초에 4억을 가진 사람은 빌라 자체를 생각하지도 않기 '컨'들의 타겟은 돈이 별로 없는 사람들이 되며, 분양팀은 광고 열심히 해야 하는데 그리 좋은 수준이 아니기 때문에, 네이버 배너나 직방 같은 메이저에는 못하고 불법광고를 할 수 밖에 없게 됩니다..

아마 길을 걷다가 가끔 본 적이 있을 겁니다. 전봇대나 신호등 기둥에 불법 광고물에 '실 입주금 3천만원으로 신축빌라 3룸' 이런식의 내용들이 적힌 전단지를 그 동네에 붙일 수 있는데는 다 붙이게 되는 것 입니다.

상식적으로 3천으로 4억짜리 집을 입주 할 수 있다는 것 자체가, 터무니 없는 이야기 인데, 돈은 없고 집이 필요한 사람들이 '컨'들의 간사한 꼬임에 빠지게 되니, 어쩔 수가 없게 됩니다.

여기서 기적의 계산법이 들어가는데, 애초에 그 동네의 시세가 2억 남짓인데, 아무리 신축빌라여도 최대치는 3억이 넘기가 힘들며, 돈이 없는 사람이 3억짜리 계약서를 들고 대출 받으러 가봐야 2억은 커녕 1억 받기도 쉽지가 않습니다.

실 입주금 3천만원으로 돈 없는 사람들을 힘들게 구슬렸는데, 입주금 3천만원+가능한 대출금 최대로 해도 절대로 3억이 넘지가 않습니다.

하지만 여기서 놀라운 점은, 지어진 신축빌라의 시세를 4억으로 뻥튀기하면 입주금 3천만원+대출금 3억 가까이 나오게 됩니다. 왜냐하면 대출은 퍼센티지로 나오기 때문 입니다.  

여기서 감평사가 한통속이 되는데, 이 감평사는 당연히 대출 금융기관(물론 1~2금융기관은 당연히 이런 짓을 하지 않습니다.)와 연결이 되어 있습니다

간단히 말해서, 그 동네 신축빌라가 최대 대출이 60%라고 할 때, 3억일때는 1억8천이 나오겠지만, 4억으로 뻥튀기를 했으니 2억4천까지 나오며, 입주금 3천만원+대출금 2억4천하면 총 금액 2억7천이 됩니다.

 

여기서 부족한 3천만원은 고금리 계약금대출을 받게끔 설계하게 됩니다.

물론 이 과정에서 아무리 아는 것이 별로 없는 입주자라 할지라도, 의문이 생기겠지만 여기서 부턴 공모한 공인중개사 및 법무사의 담당업무가 됩니다.

이 과정을 일단 이해가 쉽게 압축하면, 입주자에게 4억이 들어오면, 이 중 분양팀에 보통 20%가 지급되는 금액이 8천만원, 분양팀은 이 중에 보통 60%정도를 컨에게 주며 지급되는 금액 4천8백만원, 여기서 컨은 이 돈을 중개사와 절반으로 나눕니다. 각 2천4백만원씩이 되겠지요

여기서 또 다시 중개사는 이 돈을 보조원과 절반으로 나누며(보조원이 주도적으로 했을 경우 입니다.). 분양팀(그래도 나름 법인 회사이니)은 VAT포함으로 지급하지만 대부분 보조원 이용하여 당연히 탈세를 하게 됩니다.

그리고 건축주는 남은 80%의 돈을 현금부자와 나눠 가지게 되는데, 물론 여기까지는 크게 문제가 없습니다.

 

냉정히 말해, 시세가 정해지지 않은 물건을 호구에게 굉장히 비싸게 판 것 뿐이기 때문에, 근데 여기서 문제는 호구도 나름대로 생각이 있으니 굳이 매입을 하지 않으려 하며, 그래서 보통 '전세'를 원하게 됩니다.

이 바닥에서는 이를 동시패션이라고 지칭합니다. 분양과 전세를 같이 한다는 뜻이고, 이제부터는 범죄의 영역으로 들어서게 됩니다.

당연히 전세도 가능하다고 하고 매매가 4억이지만 전세가도 3억5천이라고 합니다. 이러면 전세가율이 미쳐버리게 되지만, 어차피 계약이 끝나면 돌려 받는다고 하면서 꼬득이면서, 입주자에게 전세대출을 받게 합니다.  

근데 그 전에 전세를 내 주려면 여기까지 안 보이던 집주인이 필요한데, 여기서 등장하는게 위의 이미지의 빌라왕 입니다. 보통 빌라왕(바지 주인)의 몫은 입주 건당 100만~200만선 입니다.

물론 정상적인 인생을 사는 사람은 저 돈 받고 깡통전세의 주인이 되는 짓은 안할테니, 정말 하루하루가 급한 사람(노숙자)이나 지병이 깊어 미련이 없는 사람들이 할 수 밖에 없습니다. 이제야 빌라왕이 갭투자와는 관계가 전혀 이루어지지 않았다는 것을 알게 되었을 것 입니다.

입주자가 건넨 3억5천의 전세금은, 분양팀이 3천만원, 중개사&보조원이 3천만원, 중간에 낀 감평사, 법무사, 대출직원이 1천만원, 남은 2억8천에서 1억은 건설사, 1억5천은 현금부자, 3천만원은 건축주가 가지게 됩니다.

다 자기 몫을 나누는데, 이건 계약이 끝나면 돌려줘야 하는 전세금일텐데, 이제부터 입주자는 높은 대출이자를 다달이 갚아야 하고 저 집에서 절대 탈출할 수 없게 됩니다.

더 웃긴건 모 방송프로그램에서도 이 동시패션 물건을 취급한 적이 몇번 있습니다. 알고 했는지 모르고 했는지는 모르겠지만...

 

요약하자면

1. 빌라왕건은 갭투자와는 전혀 상관이 없습니다.

2. 계약서 기반이라 범죄를 입증하기 꽤나 힘든 사건 입니다.

3, 중개사, 감평사, 법무사, 대출기관까지 엮여 있어 더더욱 힘이 듭니다.

4. 빌라왕 수백수천채는 하나의 조직에 의해서 일어난 것이 아니며, 이 조직들은 현장별로 이합집산하기 때문에 빌라왕 김씨가 수백채의 주인이면 수십개의 조직에 의해서 모아진 숫자일 것 입니다.

5. 이 수법은 최신에 나온 수법도 아니고 수십년된 전통있는 수법입니다.

6. 요즘 천호동에 기승하고 있습니다.

7. 구축은 이 시스템에 '이 동네에 재개발 호재(거짓말로)가 있으니' 하면서 꼬시는 것 입니다. 가로주택정비사업으로 보통 꼬셨는데 박원순 가고나서 이걸로 꼬시지는 않습니다. 이건 어찌보면 갭투자의 영역 입니다.


결론 : 한번 들어가면 못 나오며, 평생 은행의 노예로 살아야 합니다.