전세 제도의 역사와 앞으로의 전망

최근까지 전세 사기 사건으로 전세 제도에 대해서 갑론을박이 많은데, 우리나라에 어떻게 정착하게 됐는지와 그 전망에 대해서 이야기 하고자 합니다.

이전부터 비슷한 제도가 있긴 했지만, 1970년대 이후에 폭증하면서 현대의 전세제도 까지 이어지게 되었는데, 현대의 전세제도는 정부, 기업, 임차인, 임대인의 니즈가 맞아 떨어져서 정착되면서, 지금까지 살아 남아있게 됩니다.

 

 

산업화가 시작되면서 대도시에 국민들이 몰려올때 도시권의 주택과 인프라는 필수적인데, 당시에는 그 수요를 정부가 임대주택으로 이걸 충당할 만큼의 세원이 매우 부족한 상황이었습니다.

그래서 정부는 건설기업에게 대단위 아파트 공급을 위한 특혜를 제공하고, 기부체납형식으로 주거시설의 인프라까지 짓게 만들었습니다.

그런데, 인프라를 깔게하면 분양가도 올라가고 미분양시 손해도 커지니, 아무리 특혜를 제공한다 한들, 건설기업도 부담이 들 수 밖에 없었습니다.

 

그래서 그 부담을 은행 밖에서 돈 굴리던 민간자본, 즉 개인의 재력, 부자들을 끌여들여서 해결하게 됩니다.

여러채 살 수 있게 규제도 풀어서 기업의 미분양 가능성도 낮추면서, 동시에 집도 투자상품으로 기능할 수 있게 만들게 됩니다.

 

그 당시에는 금리도 높았으니, 단순하게 전세금 자체를 은행에만 넣어놔도 이득이기도 했기에, 대신 큰 돈을 한꺼번에 주고 받기에 집 주인이라도 함부로 세입자를 쫒아내기 부담스럽게 만들었습니다.

세입자는 월세 대비 저렴하게 살 수 있고, 계약기간도 통상적으로 전세가 길기 때문에, 주거 안정성을 확보하는데 유리한 것도 있었습니다.

70년도 부터 지금까지도 살아남은 걸 생각하면 나름대로 합리적인 제도라고 할 수 있습니다.

그러나, 최근에 들어 전세 사기 사건이 많이 발생하는 등, 빨간 불이 켜지고 있는데 뭐가 문제인가..

 

 

애초에 전세의 본질은 무이자 사금융이고, 근본적으로 사기를 막을 방법은 없습니다.

 

그렇다면, 최근 전세 사기가 늘어난 것 우리나라가 예전보다 후진국이 되서 그런 것인가..

그것 보다는 예전보다 투자 성공률 (특히 부동산) 이 높지 않기 때문에 많이 발생한다고 보는게 타당합니다.  

주택임대차보호법이나 전세보증보험 같은 안전장치가 없는건 아니지만, 집주인이 세입자에게 무이자 대출로 전세금 땡기고 도피, 파산, 혹은 사기치거나 수감 됐을때, 전세금을 온전히 돌려받을 수 있는 제도적인 방법은 없다고 봐도 무방합니다.

광범위하게 전세보증제도를 넓힐 수는 있는데, 그건 결국 투자 실패한 건물주들이 잃은 투자금을 국민 혈세로 매꾸는 것, 그 이상도 이하도 아니게 될 확률이 높다.

투자 실패 가능성이 높아질수록 건물주는 전세를 놓을 이유가 없습니다.

어떻게 보면 한국 부동산이 이제까지 불패였기 때문에, 유지가 된 제도이기도 한데, 가령 일본의 부동산 버블처럼 극심한 하락을 겪었다면, 임대인, 임차인 모두 리스크때문에 전세 제도를 선호하지 않았을 가능성이 높습니다.

 

그런데 필연적인 부동산 투자 리스크가 이제는 다가오고 있습니다

 

 

 

 

바로 저성장과 저출산..

 

이제는 어떤 전문가여야 알 수 있는 문제가 아니라 우리나라 누구나 아는 문제입니다.

 

지금 주된 부동산 전세 수요층이 85-95년생일텐데, 지금에 비해 출산아 수를 감안하면 20-30년 후의 부동산 전세 수요는 절망적으로 변할 것 입니다.

 

아직 저출산 여파가 시작도 되지 않은 지금조차 이미 서울 월세 비율도 꾸준하게 증가하고 있습니다. 저성장으로 투자 성공 가능성은 낮아졌고 따라서 집주인이 레버리지 땡길 유인이 줄었으니..

 

 

아마 결과적으로 전세제도는 없어질 가능성이 굉장히 높습니다.

 

이는 어떤 정치권의 입김이나 국민들의 요구때문이 아니라, 애초에 집주인이 전세로 주택을 내 놓지 않을 것이기 때문에 자연스럽게 없어질 가능성이 높습니다.

 

혹자는 부동산 시장 대신 다른 시장에 집주인이 레버리지 땡겨서 투자할 수 있는거 아니냐 하겠지만, 월세 받거나 한국 부동산 투자 대신 미국 ETF 투자한다고 해도, 미국 주식이 닷컴 버블이나 서브프라임 사태, 코로나 같은 일이 있을 때, 대량 사기 사태 날게 뻔하고..

 

집주인도 세입자도 그 리스크는 피하고 싶을테니, 그에 따라서 점진적으로 없어질 가능성이 크다고 봅니다.

 

어느 시기고 거의 불패에 가까웠던 우리나라 부동산 때문에 유지된 제도라고 생각합니다.